Väčšina majiteľov bytov, ktorí sa chystajú prenajímať, sa v prvotnej fáze sústredí na prípravu priestorov, prezentáciu svojej ponuky na inzertných portáloch a následne na výber vhodných nájomníkov. Nemenej dôležité je však už v predstihu mať prehľad o svojich budúcich povinnostiach a potenciálnych rizikách vyplývajúcich z prenájmu vlastnej nehnuteľnosti.
Kúpa bytu na účel prenájmu predstavuje rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany svojich peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. To je tá príjemnejšia stránka veci. S prenájom bytu sú však spojené aj mnohé povinnosti, na ktoré netreba zabúdať.
Zákon hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne používanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s používaním bytu. Inými slovami, byt by mal spĺňať základné hygienické a technické štandardy a prenajímateľ je taktiež povinný rešpektovať súkromie nájomcu či nájomcov.
Čo sa týka povinností voči úradom, v prvom rade je prenajímateľ po prenajatí bytu povinný zaregistrovať sa na príslušnom daňovom úrade ako platiteľ dane z príjmov. Lehota je do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenska prenajal nehnuteľnosť.
Napríklad, ak ste začali prenajímať byt v priebehu januára, lehota na registráciu je do konca februára. Povinnosť registrovať sa vzniká automaticky, bez ohľadu na už dosiahnutú alebo očakávanú výšku príjmu z prenájmu. Registrovať sa nemusí iba ten daňovník, ktorý už má pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ) kvôli vykonávaniu podnikateľskej činnosti alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.
Ak je prenajímateľ fyzickou osobou, ktorá neprenajíma na základe živnostenského oprávnenia, je následne povinný vyrovnať si daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu podaním daňového priznania k dani z príjmov FO typ B za príslušné zdaňovacie obdobie. Netreba tiež zabudnúť na to, že majiteľ nehnuteľnosti je povinný platiť daň z nehnuteľnosti.
Ak správu bytového domu vykonáva bytové družstvo, je užitočné preveriť si, či podľa zmluvy o výkone správy bytového domu nevzniká povinnosť nahlásiť, že sa byt prenajíma a aktualizovať počet osôb, ktoré budú byt užívať.
Pripraviť si kvalitnú nájomnú zmluvu sa oplatí. V snahe ušetriť svoj čas a peniaze si prenajímatelia stiahnu prvú náhodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorú nájdu na internete. Každá zmluva, teda aj nájomná, by mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť ušitá na mieru ich potrebám. V praxi sa môžu vyskytnúť sporné situácie a vtedy platí, čo je čierne na bielom.
Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, prípadne realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje. Potrebné je dať si pozor na ustanovenia o podmienkach držby domácich zvierat, stanoviť podmienky vykonávania opráv, upraviť spôsob vyúčtovania energií, prípadne zakotviť priebeh kontrolných návštev prenajímateľa. Je možné upraviť tiež, či nájomca môže ďalej ponúknuť byt alebo jeho časť do podnájmu.
Čo sa týka úpravy výpovednej lehoty, ustanovenia v zákone sú kogentného charakteru, čo znamená, že nie je možné zmluvne ich skrátiť. Ustanovenie v zmluve, ktoré by počítalo s kratšou výpovednou lehotou, akú predvída zákon, bude teda neplatné.
Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely – podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme. Pre prípad, že prenajímateľ a nájomca sa dohovárali medzi sebou iba ústne, ich nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. V niektorých prípadoch vypovedania nájomnej zmluvy počas jej trvania dokonca vzniká prenajímateľovi povinnosť zabezpečiť náhradné bývanie.
Zákon o krátkodobom nájme ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia. Byt môže byť v tomto režime prenajatý šesť rokov.
Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu najmä z týchto dôvodov:
Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu. V prípade, že nájomca s ukončením nájmu dohodou nesúhlasí, zostáva možnosť jednostranne vypovedať nájom.
Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. Ak však nájomca môže preukázať, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok. Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Pokiaľ nájomca nereaguje ani na výzvy, dlžné nájomné je možné vymáhať súdnou cestou.
Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať. Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne.
Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Legálna cesta je síce časovo náročnejšia, no zaručene nespôsobí dodatočné problémy, napríklad v podobe platenia odškodného. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor. Trovy konania a trovy exekúcie bude musieť znášať nájomca.
Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom. To znamená, že ak chce prenajímateľ využiť prostriedky právnej ochrany prostredníctvom súdu a exekútora, musí byť riadne prihlásený na daňovom úrade a neprenajímať byt načierno.
Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Skutočnosť je taká, že podmienky výpovede nájmu sú podobné, bez ohľadu na skutočnosť, či v byte žijú iba dospelé osoby, alebo deti. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt. Trvalý pobyt má iba evidenčný charakter a jeho zrušenie na podnet vlastníka nehnuteľnosti by nemalo zabrať viac ako pár minút na miestnom, respektíve obecnom úrade.
Pre používanie spravodajstva Netky.sk je potrebné povoliť cookies