Uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti? Neotáľajte, ceny budú raketovo stúpať

Ceny nehnuteľností na bývanie podľa údajov Národnej banky Slovenska vlani stúpli o takmer 12 percent, v prvom štvrťroku tohto roka dokonca o viac ako 15 percent. 

Ceny nehnuteľností pôjdu nahor

Tohtoročný rast cien nehnuteľností môže byť podľa hlavného analytika Realitnej únie SR (RÚ) Vladimíra Kubrického opäť dvojciferný. Aktuálny vývoj praje predovšetkým predávajúcim.

Generálny riaditeľ spoločnosti Proxenta Pavol Kožík upozorňuje, že pri podobnom trende môžu mať kupujúci už onedlho problém si nehnuteľnosť zaobstarať.

"Možno o rok, dva, tri, budú ceny na úrovni, keď si bežný človek nebude schopný kúpiť byt, pretože mu to jednoducho nebude finančne vychádzať," uviedol pre agentúru SITA.

Dopyt prevyšuje ponuku
Stúpajúci trend cien nehnuteľností potvrdila aj riaditeľka Bond Reality Daniela Danihel Rážová. „Predpokladáme ďalší nárast. Dôvodom je absolútne chýbajúca ponuka, nové projekty z dôvodu pandémie nedostávali takmer žiadne povolenia a najmä extrémne narastajú ceny stavebných materiálov, ktorých je na trhu zrazu nedostatok," upozornila Rážová.

Ako hovorí Head of Marketing and PR spoločnosti Lucron Pavel Baslík, dôvodom rastu cien bytov nie je len nepomer ponuky a dopytu.

Ďalšími dôležitými faktormi sú kombinácia rastúcich stavebných nákladov a ceny práce s takmer nulovými úrokovými sadzbami. „V neposlednom rade treba brať do úvahy aj fakt, že bonitnejší klienti kupujú aj tzv. investičné byty, lebo investícia do nehnuteľností je stabilná, relatívne likvidná a zhodnocuje sa," konštatuje Baslík.

Cenu ovplyvňujú aj rastúce náklady

Podľa J&T Real Estate (JTRE) je jedným z dôvodov rastúcich cien nehnuteľností na bývanie tiež nízka ponuka novostavieb, aj v dôsledku zdĺhavých správnych konaní.

„Ceny však tiež ovplyvňujú vytrvalo rastúce ceny vstupov v posledných rokoch. Kým donedávna rástla výraznejšie cena stavebných prác až o 40 až 60 percent za posledných päť rokov a ceny materiálov a technológií rástli stabilným miernym tempom, v poslednom roku, po vypuknutí pandémie, sa situácia obrátila a zaznamenali sme výrazné zdraženie viacerých komodít aj o desiatky percent," uviedol pre agentúru SITA hovorca spoločnosti JTRE Daniel Suchý.

Vladimír Kubrický z RÚ tvrdí, že jedným z dôvodov nárastu cien je aj komplikované stavebné konanie. „Z toho dôvodu sa dostáva na trh málo nových nehnuteľností a malá ponuka nedokáže pokryť dopyt na realitnom trhu. Príčinou zvyšovania cien bytov a domov je aj lacné bankové financovanie nehnuteľností," uviedol.

Jeho slová potvrdzuje aj Daniela Danihel Rážová z Bond Reality, podľa ktorej jeden bytový projekt čaká aktuálne na povolenie od troch do šiestich mesiacov.

Situáciu komplikujú zdĺhavé stavebné konania​

„Dopyt rastie rýchlejšie ako reálna ponuka,“ hovorí s tým, že chýbajú aj pozemky na výstavbu, nakoľko sa nemenia územné plány. Získať v dnešnej dobe stavebné povolenie je tak podľa Pavla Kožíka z Proxenty problém.

„Magistrát hlavného mesta Bratislavy je schopný vydávať čoraz menej záväzných stanovísk. Je teda ťažké získať stavebné povolenie. Momentálna situácia kupujúcim nepraje, naopak priaznivá je pre predávajúcich," myslí si Kožík.

JTRE rovnako považuje správne konania v procese povoľovania stavieb za veľmi komplikované a zdĺhavé. „Výsledkom je predlžovanie realitných projektov, čo má za následok predraženie bytov a komerčných priestorov aj pre konečných užívateľov. Tiež to brzdí rozvoj miest, modernizáciu zanedbaných objektov, výstavbu verejnoprospešných projektov a infraštruktúry krajiny," uvádza Daniel Suchý z JTRE.

„V zmysle platných zákonov je pri väčších stavbách potrebných viac ako desať rozhodnutí, pričom väčšina z nich prerokováva rovnaké podmienky stavby a celý proces povoľovania potom trvá aj niekoľko rokov," dopĺňa Suchý.

Nepružný územný plán

Za zdĺhavé považuje JTRE tiež nepružné procesy územného plánovania, ktoré často bránia napríklad premene nevyužívaných priemyselných areálov na nové mestské štvrte.

Proces stavebného konania považuje za komplikovaný tiež spoločnosť Penta Real Estate Slovensko. "Proces je komplikovaný, nedostatočne transparentný a pretkaný byrokraciou, na čo upozorňujeme už roky. Považujeme to za hlavný dôvod nízkej ponuky nehnuteľností, osobitne v prípade Bratislavy je to však aj zastaraný územný plán, ktorý neumožňuje výstavbu dostatočného počtu bytov, nakoľko väčšina pozemkov je určená na výstavbu kancelárskych alebo obchodných priestorov," uviedol výkonný riaditeľ spoločnosti Juraj Nevolník.

Proces stavebného konania na Slovensku kritizuje aj spoločnosť Immocap. "Vnímame ho ako dlhodobo neudržateľný a niečo ako malú lotériu v čase a priestore – netransparentný, nepredvídateľný a neistý," konštatuje CEO spoločnosti Immocap Martin Šramko.

"Ďalším nemenej dôležitým je, že zmeniť v Bratislave územný plán je „syzifovský výkon“ a lokalít, ktoré sú v súlade s požiadavkami doby, mesta, mestských častí, obyvateľov, aktivistov a územného plánu rapídne ubúda (posledná väčšia aktualizácia bola v r. 2007). Tu je potrebné uviesť, že na to, aby ponuka zodpovedala dopytu a nerástli ďalej ceny bývania, musí vzniknúť nová a jasná koncepcia na úrovni štátu a legislatívy, spolupráca medzi samosprávou, developermi a zdravý dialóg s aktivistami," dodáva Šramko.

Ceny sa môžu zvýšiť až o 30%
Pavol Kožík z Proxenty si myslí, že napriek tomu, že sú u nás ceny nehnuteľností pomerne vysoké, stále je to menej ako vo veľkých svetových metropolách.

"Je treba brať do úvahy, že u nás sa urbanizácia v podstate len začína. Ročný rast o 12 percent ako vlani nemusí byť v dobrých lokalitách ničím výnimočným. O dva, tri roky môžu byť ceny pokojne o 20 až 30 percent vyššie ako dnes," myslí si Kožík.

Hoci aktuálny vývoj cien nehnuteľností na Slovensku je najdynamickejší od roku 2008, nerastú iba na Slovensku. „V čase, keď sa do obehu na celom svete dostáva veľa lacných peňazí, patria nehnuteľnosti medzi najlukratívnejšie aktíva aj v okolitých krajinách," tvrdí Kubrický z RÚ a dodáva, že počas pandémie záujem o nehnuteľnosti ešte stúpol. "Veľa investorov ich totiž považuje za bezpečný prístav pre svoje peniaze," uzavrel Kubrický.